我国房地产经纪业知识管理模式研究“best365·官网”

内容摘要：本文分析了房地产经纪业作为科学知识密集型服务业的一般特点和作为新兴市场的主要特征，同时阐述了我国房地产经纪的特色，明确提出基于科学知识切换和科学知识管理能力的三维科学知识管理模式框架，并明确提出我国房地产经纪业实行三维科学知识管理模式的策略。　　关键词：房地产经纪业 房地产经纪市场 三维科学知识管理模式 科学知识 　　 　　我国房地产经纪业市场特点 　　 　　房地产具备价值量大、方位相同、使用期宽和办理交易简单等特点，涉及当事人在房地产交易活动中必须专门的科学知识和可信的信息协助，所以房地产经纪行业应运而生。

我国房地产经纪业是预示着房地产市场而产生发展一起的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益沦为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位以求证实，房地产经纪业在增进我国房地产市场的较慢身体健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起着不能替代的起到。　　在房地产开发经营与消费的供需市场中，为交易物体获取评估、交易、代理、咨询等服务及善后事宜管理服务的机构，一般都称作房地产经纪公司或房地产中介评估公司。

完备的房地产中介体系还包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而获取涉及咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与起到，主要是为卖者与买者之间供需者之间获取合理、公正、公平的交易及善后事宜的咨询服务。房地产经纪的组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济的组织，必需独立国家、客观、公正的执业。

　　根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文指出房地产经纪业主要还包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产代理、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。　　目前较为风行的科学知识密集型服务业的说明就是为科学知识的生产、储备、用于和蔓延服务的行业。房地产经纪业作为科学知识密集型服务业(Knowledge intensive business service，全称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易涉及科学知识的建构、累积和传播，是目前服务业中发展更为很快的一部分。同时由于其具备的“知识性”，使得对创意的产生、发展和传播充分发挥着更加最重要的起到，对其影响途径、机制和效果的分析也正在沦为创意领域研究的热点。

　　房地产经纪业具备一般科学知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依赖自己的智力劳动向社会、个人或团体获取科学知识服务以及有关劳务服务，它经常展现出为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动简单的科学知识、辨别、计算机程序等。

其次，科学知识是房地产经纪业的基础。科学知识是一种客观上已了解的事物、一种精神财富，是科学知识密集型服务业的基础。

最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应当由具备较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员构成。　　我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚能没几乎成熟期、充满著机会的市场。该市场作为一个新兴市场一般来说随着我国房地产政策或技术环境再次发生巨大变化而经常出现和发展，其主要特点还包括：第一，房地产技术和市场需求的较慢发展。

房产市场地产市场不几乎成熟期，市场的边界不几乎明晰。地区发展相当严重不均衡，调查找到，广州、上海的发展水平相比之下低于其他城市，展现出为二手房交易中通过房地产中介已完成交易的比例相比之下低于其他城市。

房地产经纪服务企业展现出出有定位的差异性、扩展的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新的竞争者转入市场，并且发展很快，竞争者之间的仿效很快。

房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较小的差距。有相当大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分不具备经纪人资格的从业人员的平均值从业时间较短，经验比较缺少。第三，信息不对称性显著。

消费者（委托人）相当严重缺少涉及信息的提供渠道、对房地产市场的运营现状和规律缺少理解、消费行为过于理性等。第四，政策性影响显著，涉及的法律法规过于完备。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早就多达现行涉及法律法规的规定；行业标准不清晰而且与房地产经纪服务业自身的发展相当严重僵化；在服务过程中经常出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处置，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中去找将近清楚的解决问题依据。　　由于以上特性的不存在，房地产经纪行业中不存在许多机会。

企业不会面对多种机会的自由选择，通过市场结构的分析，可以找到更佳的市场方位，从而取得更佳的绩效。同时，由于企业特性的有所不同，某种程度的机会对于有所不同企业来说，其价值也是有所不同的。所以企业面对的挑战就是在众多的机会之中，寻找最合适自己的机会，这个机会不仅需要充分发挥企业的资源优势，同时，也需要使企业在市场中高于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位十分最重要，同时如何融合自身条件评估这些机会，并较慢有效地转入这些领域至关重要。

在这个过程中，房地产经纪企业大大累积自身的优势资源、统合外部资源，是企业大大发展的关键。　　综上所述，可以显现出房地产经纪业是集科学知识、技术、资金、智力为一体的富裕活力的新产业。随着科技发展和社会变革，经济快速增长的推动力从以资本、土地、劳动力居多渐渐改向以科学知识和智力服务居多。

因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构流经诸多新的快速增长“模块”，且能以极大、精致和极强的承载能力，沦为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具备新的统合生产要素的能力，并具备显著的全球化偏向，从而使得资源配置的活动范围更进一步不断扩大。

在经济全球化的背景下，资源新的统合并充分发挥竞争的优势是经济发展的最重要确保。因此房地产经纪业运用科学知识管理模式提高行业竞争力就变得出现异常严峻。　　 　　基于动态自学能力的三维科学知识管理模式 　　 　　本文指出我国房地产经纪企业必须不具备科学知识运用的能力，才能有效地的实施科学知识转化成的管理活动，而在企业核心发展过程中，科学知识的建构及用于，是信息时代驱动财富的引擎，如何较慢将科学知识切换为金钱是一项挑战。

而当科学知识以明确、可销售的形式切换为企业利润价值时，即产生“科学知识报酬”（Thomas Housel and Arthur H.，2002）。因此，房地产经纪企业必须不具备科学知识运用的能力，才能有效地的实施房地产交易涉及科学知识转化成的管理活动。　　一个较好的科学知识管理框架应当能将的组织成员的科学知识由科学知识管理技术、团队协同合作一起建构已完成。

每一个服务的组织必须多种不同的科学知识管理能力，需要有效地的运用各种科学知识资产，Ander、Arvind 和Albert（2001）等三位学者指出推动的组织的科学知识管理计划，不应以创建基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的的组织能力观点为重点。　　房地产经纪企业需能将科学知识转化成为价值，才能彰显科学知识管理的意义，而科学知识价值简化要靠行动，有创意行动的的组织才有充沛的活动，所以科学知识管理不应推崇管理科学知识切换为价值的科学知识切换程序，除了能跟踪科学知识变成价值的切换，同时能取决于对于利润的影响。　本文指出科学知识若要顺利的移转与利用，则必须不具备五个条件：对的科学知识经由对的管道传送到对的人手上；科学知识的接受者必需有意愿去采纳；科学知识的接受者必需有能力去吸取；科学知识的接受者必需有利用的动机，且能准确有效地将吸取到的科学知识利用出来代价行动；代价行动后的科学知识不应能协助的组织构建价值。当实施一项策略之时，不应防止导致创造性的恐慌（creative chaos）。

　　当房地产经纪的组织遭遇确实的危机时，例如因技术或市场需求的转变导致的急速业绩衰退，创造性的恐慌大自然产生，引起新的问题，非现存科学知识可以解决问题，导致的组织的高度紧绷，使的组织成员希望地创意的的组织科学知识以解决问题（Nonaka， 1994）。　　 　　可以结构如图1右图的基于动态能力的价值建构三维模式图。

本模式三个维度分别说明如下： 　　程序维（process dimension）。房地产经纪的组织行事的方法：以客为尊的顾客失望的服务观念、以合作来提升竞争力、减少人员及信息的影响力。有三个角色：协商（coordination）/统合（integration）：虚拟世界模块－网际网路界面；自学（一种动态概念）：灵活（agility）讲求各种信息及蕴含在人员身上的各种科学知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，密切型（Tightly）的长期性联结或是松散型（Loosely）的短期性联结。

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